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Tokénisation d’actifs réels : cas d’usage dans l’immobilier

par | Mar 31, 2020 | 0 commentaires

Parmi  les biens réels, les biens immobiliers sont d’excellents candidats à la tokénisation, ce qui va faciliter la démocratisation de l’investissement sur ces actifs. En effet, la tokénisation permet de devenir propriétaire pour quelques centaines d’euros, sans emprunt.

Cet article s’adresse à des lecteurs ayant déjà acquis un certain niveau de connaissance dans le domaine de la Blockchain et des crypto-monnaies. Si l’article vous paraît indigeste, n’hésitez pas à choisir une autre difficulté dans l’encadré ci-dessous wink

Difficulté de l’article:

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Tokénisation de biens immobiliers

De façon générale, la tokénisation désigne l’inscription d’un actif et de ses droits sur un token (jeton numérique)afin d’en permettre la gestion et l’échange ‘en pair-à-pair’ sur une blockchain, et ce, de façon instantanée et sécurisée. Ainsi, une nouvelle ère s’ouvre pour les actifs immobiliers : leur digitalisation.

Car en effet, l’actif numérisé, le « token », présente plusieurs avantages

  1. Il peut être transféré sur Internet de pair-à-pair comme une crypto-monnaie. C’est-à-dire qu’il peut être échangé avec une autre personne sans l’accord d’un tiers, et sans que l’émetteur n’en conserve un original
  2. Il possède des caractéristiques propres à la blockchain : à savoir qu’il est non falsifiable, que les échanges peuvent s’enregistrer dans un registre immuable et que la sécurité de ces échanges est assurée.
  3. Il est programmable par l’entité émettrice : ainsi il peut représenter un droit de vote, un moyen de paiement, un titre de propriété, un dividende, etc… ;
  4. Il revêt une liquidité : c’est-à-dire qu’il peut s’acheter et se vendre à tout moment, sur des plateformes d’échange à un prix fixé en temps réel par l’offre et la demande.

 

De façon concrète, la tokénisation d’un bien immobilier peut se traduire par l’émission d’une copie numérique d’un titre de propriété, intégrant les droits et obligations attenantes. Cette version digitalisée de la propriété peut par la suite être divisée en tokens. On peut alors imaginer par exemple la vente d’un bien immobilier résidentiel d’une valeur de 1 million d’euros en 1 000 tokens à valeur nominale de 1 000 € chacun.

Les tokens sont aussi rendus publics dans le cadre de levées de fonds réglementées par le législateur via le lancement de STO (« Security Token Offering »). Ces tokens sont ensuite vendus à des investisseurs primaires. Dans une seconde phase, l’émetteur peut inscrire les tokens sur un marché d’échange secondaire. Il pourra alors tirer profit de l’appréciation du prix de son actif digitalisé et des droits inscrits dans son sein. La valorisation de l’actif pourra se faire par le rendement des loyers versés, mais également avec la fluctuation de la valeur du bien immobilier sous-jacent.

La tokénisation apporte de nombreux avantages quant à la transmission des biens entre vendeurs et acheteurs ainsi que la capacité de réduire les frictions lors des phases de créations et d’échanges de ces derniers. Dans le cadre de l’écosystème Ethereum (ou autres technologies de blockchain 2.0 générant des smart contracts’ ou contrats intelligents), cela apporte également de nombreuses possibilités quant aux fonctionnalités de ces tokens de sécurité (utility tokens). Les smart-contracts apportent transparence et globalisation aux échanges de biens tout en bénéficiant de la sécurité des plateformes sur lesquels ils sont déployés.

Grâce aux tokens représentatifs de biens immobiliers, les investisseurs souhaitant investir dans ce type de placement mais ne disposant pas des fonds nécessaires, pourront acquérir une « quote-part » d’un bien immobilier tout en bénéficiant des rendements générés par celui-ci.

Grâce à ce support digital, cette ouverture du marché immobilier via les tokens pourra aussi permettre de diversifier ses investissements au-delà de ses propres frontières. En effet, il peut être par exemple aujourd’hui difficile pour des investisseurs en Asie d’investir dans des actifs immobiliers américains non cotées. Demain ces actifs seront échangés sur des plateformes accessibles à tous. L’accessibilité 24h/24, 7j/7 y compris en dehors des heures d’ouverture des marchés financiers permettront des transferts sans limites.

Quelques exemples

Des transactions immobilières tokénisées sont déjà une réalité, en particulier en Suisse, Etats-Unis et plus récemment en France. Cela se passe pour l’instant par le biais de tokens Ethereum et de sociétés qui détiennent ces biens immobiliers. Les possesseurs des tokens ne se partagent pas directement le bien, mais c’est une société dédiée et intermédiaire constituée à cet effet, qui elle le détient.. En France il s’agit pour l’instant de SCPI, et aux États-Unis il s’agit de sociétés de structures LLC.

Les tokens utilisés sont donc des ERC 20 (plateforme Ethereum), très standards dans l’écosystème de la blockchain. Ces derniers représentent chacun une part sociale de la société, sachant que la société n’a pour possession que le bien immobilier en question.

1/ Immobilier résidentiel tokénisé

Pour la première fois, un bien immobilier résidentiel a été tokénisé en 2019 aux Etats-Unis par la société spécialisée RealT. Estimée à 60 000 dollars la maison “9943 Marlowe RealToken” située à Detroit (Michigan) a été partagée entre une centaine d’investisseurs possédant des security tokens d’une valeur unitaire de 63 dollars. Ces propriétaires se sont partagés quotidiennement les 30 dollars de loyer pour un rendement annualisé de 13 %.

Ce sont même maintenant plusieurs biens de Détroit qui sont disponibles directement sur la plateforme. Chacun de ces bâtiments possède un rendement différent et les tokens liés ont un prix unitaire qui diffère de ceux liés aux autres bâtiments.

2/ Immobilier professionnel tokénisé

En Suisse, la société immobilière BrickMark a fait l’acquisition d’un immeuble de 134 millions de dollars en janvier de cette année et a utilisé la blockchain pour tokéniser les parts du bien et pour pouvoir revendre ‘brique par brique’ cet immeuble situé BahnhoffStrasse à Zurich.

En 2019, la société suisse Blockimmo, basée à Zoug, avait aussi numérisé un immeuble pour le revendre sur une blockchain. Le montant total des tokens vendus s’était élevé à 3 millions de francs suisses.

Conclusion :

Grâce aux avantages de la blockchain (transfert rapide, enregistrement immuable, sécurité absolue) et aux possibilités offertes par les smarts contracts, un monde nouveau d’énormes possibilités s’offre au marché immobilier, tant professionnel que résidentiel, et de contribuer à le démocratiser. La flexibilité permise par l’utilisation de biens immobiliers tokénisés va ainsi permettre l’accession à des investissements immobiliers pour une nouvelle catégorie de propriétaires.

 

 

A propos du redacteur…

Une passion : l’économie, la finance comportementale et l’émergence des actifs digitaux

Yves a débuté sa carrière dans le métier de la gestion en 1986 ou il a occupé différents postes de gérant de fonds actions et de fonds diversifiés au Crédit Commercial de France puis au sein du groupe Barclays à Paris. En 1998, il a pris la direction de la gestion actions et diversifiée puis de la gestion de la structure française du groupe néerlandais Robeco avant de rejoindre Natixis Asset Management en 2012 en tant que directeur de la Business Unit de gestion actions. Yves quitte Natixis AM en 2018 pour intervenir en indépendant auprès d’investisseurs professionnels et d’entreprises (conseil en levée de capital).

Amateur de sports d’endurance (course à pied et natation), Yves est aussi passionné par les sciences humaines, en particulier l’histoire et l’économie. Mais ce sont les aspects comportementaux des mécanismes économiques et l’analyse comportementale des marchés qui sont pour lui une source constante de réflexion et d’échange. Depuis quelques années, le sujet de la ‘blockchain’ et l’émergence des crypto actifs représentent pour lui un nouveau sujet de passion et d’opportunités.

Yves Maillot

Relations investisseurs Analyste stratégiste de marchés

Yves Maillot

Relations investisseurs Analyste stratégiste de marchés

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